为什么要理解建筑合同？

上周，收到一份委托，客人希望我能帮她的建造合同把关，客人关注的地方是希望能确保施工方能确保房屋的结构安全，能做到保温隔热，不会漏水等等。

为什么要合同？

其实这是建造界很重要的一点，一个良好的房东与施工方的关系非常重要，双方能相互理解对方要的是什么，这个对于整个建造流程很重要。有的房东希望得到一份最简单的合同，给我一个最终价格，给我一个建好的房子。而有的房东则喜欢每一个阶段都得到一个更新的信息，每一步都喜欢的到很清晰的指引。

就澳洲的建造市场来说，一般而言，只有比较小型的施工队才会愿意为客人提供“私人服务”，而比较大的施工单位(例如：project home， Volumn home)这一类的，则就是由销售人员来跟进了，这种情况下，客人就只能通过合同来确定自己能获得服务了。

房主通常都会比较喜欢定期到工地去检查，希望能在大问题发生之前就发现这些问题，从而避免问题的发生。但是很奇怪的是大部分房东都不会喜欢请好一些的设计师，来通过一份完善的设计图纸来减少是施工中可能发生的问题。

在这种情况下，一份完善的合同，是减少施工中可能发生问题的最大保障。如果合同不完善，有可能发生的施工过程的争吵，这会导致合同双方的不开心，会有机会造成施工周期的延长，这个对于房东来说，可能会导致在外租屋的时间延长，给更多的租金，同时给与银行贷款的利息，变成双重的经济压力了。虽然说客人就是上帝，但是即使是上帝还是要掏腰包来建造的。

所以我常常挂在口中的意见就是：为了您的钱包着想，在签合同之前，千万要小心谨慎，每一步都要想好，每一个细节都要敲定好，设计图纸也要确定好。一旦签订了合同，最好就闭起眼，不要再对设计有任何的改动，对建造材料不要有任何更改。任何的更改都会给予施工方一个借口来加价，也增加了无谓争吵的可能性，从而会导致施工的延误。

为什么要确保合同准确

您的建造合同，必须是非常细节，清晰的，以避免施工方对于合同的误解。其实现在在市场上的合同有主要是两大类：

• 一种是由建筑师管理的，叫ABIC合同，这个通常存在于有一定历史的开发商之中，为了确保建造质量而设计的合同。

• 一种是俗称D&C （design and construct） 的合同，设计与建造合同，就是设计师 / 建筑师把整个项目设计到50%、60%、或者75% （不同的图纸深度要求），剩下部分由施工方组织设计团队来完善设计，这样可以极大限度的控制造价。

（关于合同，可以参考我以前的一篇文章：NSW的建房合同）

为什么会这样呢？因为很多建筑师，设计师都只会纸上谈笔，夸夸奇谈，总是设计出一些花哨不实用，要么造价极其高昂，要么施工不了。慢慢的，设计师就被归类为艺术家一类了，或者只是一个绘图员。

而一个真正好的设计师的培养可是需要十年（每年都是996的工作）甚至超过这个时间经验的，除了会画图，还会下工地解决问题的，这一种设计师已经越来越少了。要做到掌控项目，对于建筑师的要求真的非常的高，不仅仅是艺术感的培养，法规的熟练，还要对建造方式方法的熟知，对材料价格的了解。

有的朋友说，现在市场不好，那么施工队不是应该降价来接活吗？我们给项目他做，他不是应该感恩戴德吗？

其实不是的，上一段设计师的难处，这里我们来了解一下施工队的难处。其实俗称包工头人，他们并不是真正下手干活的人，准确来说，他们是施工管理者，他们也是需要请不同的工种来完成一个项目的（请参阅前文《手把手教你澳洲建造》）。

施工队的报价，是需要把图纸发给各个不同的工种来报价的，然后把每个工种的报价汇集，把自己的利润点加上去，成为一份完整的文件。不同的工种都是根据图纸来报价的，我曾经经历过一个项目，房东在签了合同之后还改了五次，结果包工头手上就有了五份图纸，他们下面的工人有时候并没有这个时间去分辨五分图纸的区别，结果很大可能就会导致了施工程序上的出错。明明厨房在第一稿是在东边面，第二稿就改到中间去了，到了第五稿厨房从西式变成中式了，例如这样的改动，不影响外观，PCA一般都不会太为难的，但是对于工人来说就是一个噩梦了。

另外一个例子，设计一开始所有门的高度都是2100mm的，这是澳洲的标准门的高度，在们框架都做好之后，房东觉得2400mm更显气派，而且两种门的售价差别并不大，所以房东大手一挥改！结果却被告知要多给钱，房东就不爽了，但是对于包工头来说，门框架已经做好了，再叫木工来又是一笔费用，不仅仅是材料的钱，双方都觉得对方无理取闹了。

类似的例子数不胜数，房东觉得很简单的事情，却总是被加价，对于包工头来说，本来已经谈好的事情总是改来改去，问题是其他工人也要出工资的，每一笔都是额外开销的。

大一点的施工公司（例如project home 一类的），会有一个专门负责对接的人来接待客人的各种要求，但是这个人并不是工地上的主管，所以客人有时候也会很捉狂找不到真正干活的人来讨论。

有很多时候，工地上的主管往往不止一个项目，小的施工队，一个包工头可能同时管着2、3个工地，而project home 之类的工地主管可能同时会管着几个甚至是十几个工地，通说最夸张的时候，某个工地主管同时管着20几个工地。

真的很想要修改，最好是有一个修改清单了（variation order），把要修改的事情理清楚，列表出来，这样包工头可以给出一个报价，这个价格一般来说就比较难谈了。

总结：为了您的钱包着想，在签合同千万要小心谨慎，要想好每一步，每一个细节，设计图纸也要确定好。签订合同后，就闭起眼，不要再对设计有任何的改动，对建造材料不要有更改。任何的更改都会给予施工方一个加价借口，增加了争吵的可能性，从而会导致施工的延误。